首尔瑞草区蚕院洞新盘浦21区重建项目“奥蒂尔盘浦”最快将于本月启动预售。作为江南核心地段的全新公寓，预计将以低于市价的价格开放申购，吸引数万申请人争抢。然而，该项目采用“建成后销售”模式，意味着成功中签者需在7月入住前备妥约20亿韩元现金。

据建筑行业24日消息，首尔瑞草区新盘浦21区重建协会正与区政府最终协调入住者招募公告日程。行业相关人士透露：“最快本月内发布入住者招募公告，随后启动申购程序。”

奥蒂尔盘浦位于首尔瑞草区蚕院洞59-10号一带，坐拥地铁7号线盘浦站与3号线蚕院站、高速巴士客运站之间的黄金地段。周边学区资源丰富，包括元村小学、瑞逸中学、瑞华女子中学、盘浦高中、瑞草高中及永东高中。

该项目原为1984年建成的108户公寓，由浦项建设重建为地下4层至地上20层的双塔楼社区，提供44-130平方米专有面积的251户住宅，其中86户面向公众销售。建筑工程已完工，正待瑞草区颁发最终使用批准。区政府相关人员表示：“预计5月底前完成审批，入住者招募日程尚未最终确定。”

浦项建设于2022年推出高端品牌“奥蒂尔”，并首次应用于同年4月开工的本项目。按专有面积划分的销售单元包括：▲44㎡（13户）▲45㎡（10户）▲59㎡（43户）▲84㎡（11户）▲97㎡（3户）▲113㎡（4户）▲115㎡（2户）。

该项目最大特点在于“建成后销售”模式。通常重建协会通过预售筹集建设资金，但奥蒂尔盘浦选择竣工后销售，即使在投机过热地区也不受限价政策约束，可设定更高售价。

入住时间定于7月。虽然属于全新开发项目，但因社区规模较小，预计价格将略低于邻近大型社区如枫树J（3307户）。枫树J去年6月入住，迄今唯一交易记录为2025年10月23日，一套49.28平方米（9层）单元以34亿韩元成交。

业内人士预测，即使不受限价政策影响，84平方米标准户型的售价仍将低于30亿韩元。部分观点认为价格可能在20亿韩元中后期区间。

据月龙申购研究所数据，2024年至今年江南三区（江南、瑞草、松坡）计划销售的13个项目中，每3.3平方米定价在5400万至7800万韩元之间。价格最高的项目是本月末启动销售的ACRO De瑞草（原瑞草新东亚），每3.3平方米达7800万韩元，其56平方米户型售价为18.6亿韩元。

若避开限价政策的奥蒂尔盘浦将每3.3平方米定价提高至8000万韩元，84平方米户型总价将达20.36亿韩元。

根据去年发布的“10·15新政”，超过20亿韩元的公寓住宅贷款上限被限制在4亿韩元。即使奥蒂尔盘浦按每3.3平方米8000万韩元定价，购买84平方米户型仍需准备超过16亿韩元现金，更大户型则需超过20亿韩元。有推测认为实际定价可能突破每3.3平方米8000万韩元。

月龙申购研究所预计至少吸引2万名申请人，申购评分系统需达到74分以上方有中签机会。

新韩银行首席规划师张素熙表示：“奥蒂尔盘浦虽规模较小，但位于枫树J与盘浦J之间，与邻近大型社区共享学区及基础设施。尽管存在价差，其未来增值潜力值得期待。”

房地产平台HomeDubu研究所所长李秀彬指出：“59平方米户型预计售价超过20亿韩元。作为7月入住的建成后销售项目，中签者仅剩3-4个月支付尾款，这意味着实际申购者需立即调动约20亿韩元现金储备。”